房台本位（持续更新）

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投资手札（持续更新） | Li Guanghe’s blog过细，在本文精炼和汇总。

  • 花时间在更多的本金和现金流上。

  • 不要做完美主义者，不要追求更低的买点。

  • 不要在经期前及中做股票操作。

  • 下跌且有钱时买入，上涨且需要钱时卖出。

  • 不在乎存款和现金的数额，而是表述成有多少套核心的房产、多少手茅台和生意。就成了…地主。

目标

230-180平左右的大平层。珠江新城、天河公园、琶洲。 1-3-n套
孩子：1-3
高手眼中，时时有低位的笋盘，有好的风险控制，有好的贷款产品，有更多的现金来源，有更多都很有钱的朋友。

大涨前夕买呢，更容易拿的住，买了以后，涨了，把浮盈拿出来，补回去，就一直留着。适合第一梯队。
中期行情买呢，多交一些利息，对现金流要求高一些，有笋就还是可以吃。
如果大涨前夕买第二梯队的房子，因为有两年限售，就要等到下一波涨幅的时候出，会错过置换第一梯队的时机。
中期行情的话，大涨前1年半是挺合适的。不用等这套卖了再置换，而是打个时间差，在这套卖之前，大涨前夕买一个第一梯队的房子。

规划分析

维度1：买房时机
维度2：钱要不要先拿出来，目前经营贷的利率比较低。
维度3：钱拿出来干什么
维度4：置换？加多？

现状

  • 琶洲第三梯队房产（2022年7月过两年）一套，贷款290w，估值700w，价值400w。现金23w，茅台股17w，债权5w，月收入4.5w，月支出2.4w=1.6w（房贷）+0.5w（生活支出）+0.3w（挂证支出），月结余2w。
  • 银行卡
    • 信用卡：招行、广州行
    • 工资卡： 招行、工行、农行
    • 房贷卡：工行
  • 流水
    • 工行、农行

      方案1 买股，攒钱，2024年买房。

  • 40w买股票，茅台或腾讯。月结余2w定投有这两个的基金。5年年化收益50%。2年年化收益-10%到20%。
  • 2024年有100w，+500+zxd130w= 730w。 730/0.3=2400w，贷款1600w，月供：9w左右。子女及自己，支出2w左右。

    方案2 置换

  • 2022年或者2023年置换。
  • 现金：存款？理财？60w
  • 60+400+130=580w 580/0.3=1933w, 贷1400w，月供8w左右。

    方案3 dy，加多一套。 2024年两套变一套。

  • dy只能出190w，而不是280w。先7折再减房贷。

    方案4

  • 行动（待办）

  • 父母户口迁入
  • 信用卡（每个每月30笔流水）
    • 农行信用卡申请 √
    • 建行信用卡
    • 工行信用卡

  • 先申卡，再申信用贷？装修贷？经营贷（抵押贷）？

  • 事项清单

  1. 贷款搞钱实操的细节，综合实力：房产、现金、贷款、费率、亲友。
  2. 城市挖掘及评估（不限贷限售的不要等等），风险。
  3. 预期投入时间点和占用时间点。
  4. 其余时间的活钱和长期投入的钱。
  5. 这种搞钱和长期持有一只股票的对比。
  6. 美股还是a股，指数还是个股，还是主动基金？
  7. 主动基金的选择：15年，符合收益15%。
  8. 定投的计划。
  9. 投资的起点，房子的投资起点。

钱的价格

  • 存款的时间价格 20%？
    • 日切：不断转款的方法
    • 888元学费
  • 消费流水
    • 每月和工资同一天，固定人，金额大概一致，有个位数。准备6个月。
  • 经营流水
    • 一年的流水跟借贷金额一比一 ？
    • 每月要有2.5倍负债的留存
  • 装修贷
    • 2.5倍负债流水
    • 50万装修贷是接近一万的月供，可以并发，到130w
    • 农商、中、建行 8年期
    • 首申工支行，其次房贷行
    • 置换时卖掉房子，房贷银行的要提前换掉，非同银行的不用。
      年化利率5-7%
  • 经营贷
  • 公司
  • 信用卡

房

  • 这个圈子里的人在哪里
  • 房优于股：有杠杆，相当于政府给大头，还贷=储蓄。
  • 城市
    • 广州的比较熟悉，但其实也不熟悉，千灯湖会比广州晚半年启动。
    • 限购限贷的房票资格。
    • 淘笋的时间投入

茅台or腾讯

  • 不止损也不止盈
  • 拿出 or 买房时拿出？
    资金的价格，如果拆借足够便宜，不拿出来也行。看时机再讨论。这个是资产，到时候会知道怎么办的。尽可能不拿出来（先于楼市，但也不拿出来）
  • 公司优质？龙头股？门槛高？有钱人的赚钱能力？那些投资的人真实持有就可以了。
  • 具备好资产的特质，先涨后跌。持平。
  • 价格：2021年9月是价格比较靠近资金价格的地方。2022年放水，要开始接着了。1022、1540元、1622元、1710元。
  • 不要想着买在最低。不要想着还有很多下跌空间。80分已经非常好了。
  • 找到一个连续下跌的有诚意的地方，进去就好了。连续三天跌，差不多可买，周一、周四下跌概率大。
  • 小的左侧交易：当天下跌很多的时候，可以改，但不要改到买不了，买入优先。（3月7日没有执行3月3日、3月4日的策略）
  • 周下跌越来越小。
  • 成本相差1-3w左右。是我1个月的储蓄，相当于，时机没选好会延迟1个月才能拿到多1股。但这样思考问题没什么意义，因为时机不一定会好还是不好，就看资金利用率吧。
  • 和持有茅台的小伙伴做朋友。
  • 时刻问自己，是不是有赌的成分？

股票和房子的买入时机

好股票也不是任何时候都适合买入的。就像好房子太贵了也不能买一样。

  • 价格向下波动的心理克服了只是第一步。这个其实是投资的入门门槛而已，当然，知道这个已经赢了80%的人。
  • 在低点买入时还是有很多好处的。这是80-90%的。
    • 成本更低，同样的本金，可以买入更多股票。
    • 低点买入，在翻倍时减一半仓，可以实现绝对保本。
  • 不同股票的分仓和置换
    • 40% 主要还是心理层面，个股的意外情形还是很多。
    • 要学习
      趋势、加息、政策负面等还是要会一些基础知识。

房子的买入时机是什么

  • 为什么学唐书房（价投大v）学不来，因为他有版税等一大堆被动收入，持续投资，才可以忽略波动性。
    • 加油找现金流和一大笔钱呀呀呀呀。