最近和20多岁的人接触比较多，结合自己过往的经验，关于房子这件事，很想多说那么一两句。
因为超出一些人的年龄范畴和经验范畴，之前说的真蛮难被听进去的，好在最近有一个朋友听进去了，启发到我给出更容易接受的内容。
我知道房子这件事，很多人已经躺平，或者直觉觉得自己已经买不起，直觉还贷压力大，首付没有等等，但这些其实都是有办法的，这些没经过思考的直觉，都是错的。
对于家里拿不出几十w首付，月收入也不会提升，学历非常一般的小伙伴（还真的不少），我的建议是去做销售，以赚钱为己任，赚到钱再买房；或者去自学计算机，然后转行成为程序员，赚到钱再买房。而学历还不错的小伙伴，自以为家里没有这个底子或月收入不会提升的也在所不少，莫名浪费了首套首贷，给外来的自己挖坑，也是非常可惜。
今天这篇文就是写给后一种情况的小伙伴。
这篇文受星大影响产生的理念，建议去看公众号星星佬看楼市的《爱她就把房子都写在她名下》、《年轻人你没有用尽全力买房》、《年轻人空手拿到100w的方法》、《买房就是买国运》等，大概这些名字吧。
这几篇文我转给过适龄的朋友，但他们看不进去，现在试着来把这件事情说的更被他们接受看看。
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从什么开始说呢，是先说给未来的自己挖坑，还是先说被低估的能力？还是先说首套首贷的宝贵？
一句话来说，这套房子不是买给自己一个人住的，而是给三年后两个家庭五口人住的。这五口人是你、配偶、你或配偶的父母、你们的娃。也是为了5-7年后，买第二套你娃的学位房（兼投资房产）的坚实基础。有了这两套，就上道了，继续接下来的几套房和其他投资理财买买买赚赚赚铺路。说不打算结婚和要小孩的，这是个人选择，但要考虑房子后续的买家，推动房价上涨的，还是五六口之家的主流群体。不能出手的房子就不是好的投资标的。
如果第一套房买错（便宜的小房子、远大大等），就没有然后了。没什么比投资和后悔更消耗一个人的热情了。如果买错，三年后你还是要买一套来给五口人住，可是这时候首套首贷的资格已经没有了，第二套要7成首付，严重限制了总价和选择余地。这是在不知道jyd等操作的情况下，即使知道，也要付出更多的心力和胆量去操作，更容易半途而废。卖掉再买新的，则要割肉、中介费、双重税、时间成本，算下来有几十万。按照朋友的说法，原本做一次就可以，现在要做两次。如果首套房买的涨势弱（这是大概率事件，因为便宜没好货），就更惨。一般第二套的首付都来自于第一套的涨幅。为什么有些人能一套一套买下去？上对车是根本原因。
说是第一套房是上车，上什么车？是和国家共同富裕的一线城市房产的升值,是小白能够拿到低利率银行贷款的唯一途径。理解了这个信念并坚定执行，先别说行不行，因为你行，但是你要坚定。上对了车，房子是真的可以三年内涨100万+的，纯靠工作则不可能。而涨了这100万，前两年的月供压力还算是压力么？小case了。月供就算1w（扣减租金后），两年才24w。这笔钱可以通过zxd马上拿到。月供就不再是压力。
这时你发现，那些能涨100万+的房子虽然贵，但你买的起了。需要做的就是实操，找到能涨这么多钱的房子。
而不是说我自住为主，不想投资。自住是个伪命题，同样的投入，别人涨了100w，你的几乎没涨，心理会平衡么？你和对方的差距越来越大，越往后就越难买到好房子，因为别人拿那100w和你竞争啊。
也不要说你没有能力再买一套了，你也不会一辈子住在这套房子里，接下来的十年你的现金流会增加，存款也会增加。2-5年内要再买一套房子，买错房子就更明显。但这些钱只是储蓄，不是投资资产，增值空间顶天8%，而放在房子里面，同样的钱，增值空间要乘以三倍，24%。需要低利率杠杆和合理负债这些隐形资产帮你赚钱，要占你现金流的50-70%。低利率长时间贷款是资产而不是负债，这又是一个反常识。买对了房子，可以5-10年不动，安心保值，同时在2-3年后买另一套优质资产。买错了首套，2年或5年买的房子，其实还是第一套的价值。相当于比别人少了一套。
也不要说，房价不会一直涨的，政府在限价。这里一个反常识的点在于，房价是由买得起的人决定的，不是买不起的人决定的。2020年5月到2021年底这波可以看出，越贵的房子涨幅越高，总价还更贵。分化行情，一线核心优质资产的价值在增长，直接体现在价格上面，这是有钱人的选择，富人比穷人更会让自己的资产保值增值。政府限的是平均价，而不是单个房子的总价，珠城15万的房子很多，政府并没打压，只要整个广州的房子平稳有序上涨即可，做法是远大大的放盘提高供应量、一手房的限价、贷款收紧、购房资格限制等，这不打击核心区域的优质资产，伤到的还是广大刚需。导致上车门槛越来越高，难度加大，这时就更要小心操作，博取机会。不去买那90%的不涨房子，老破小、远大大、公寓、大部分新房等等，要买10%先涨不跌的好房子。而这些房子，是有首付、月供、认知和操作门槛的。这样更不能买便宜的房子，而是买对的房子。好在，并不是有钱才买房，而是买房让你有钱。
怎么选到好的房子呢？
- 需要珍惜首套首贷的资格，尽可能的多凑够首付，多做ls，不要怕贷款，明白低利率贷款是资产而不是负债。
- 要好好选筹，选地段、选小区、选户型，如果不知道怎么选，就选贵的，因为富人比穷人更懂得挑能升值的东西。这前提是知道历史成交价格，不会被中介忽悠。（进星大的知识星球，查小区基本都有历史价）
- 要理解土地、政策、人口和地段的关系，贷款、评估价、流水和房价的关系，产品、小区、户型和房子的关系等等。
- 要做好自己的决策模型，除了理性的看各个要素的比重，还有感性上自己的决策风格。
- 要找到好的另一半，或者对另一半有个大致的预期，要说服家人。他们都在你的决策模型里面。
- 好的管家公司或者大v会拓展你的视野，帮你补充知识，帮你做资产配置、选筹和贷款，但是，决策人就是你自己。
- 要踩对楼市的节奏，理解产品分化行情，在正确的时间做正确的事，在机会来临的时候，有钱有资格有子弹有察觉。
- 要不断关注房子，思考房子、股市、公司、家庭之间的关系，让他们运转起来。
希望你和另一半及家人一起，走上快车道，享受家庭资产增值的喜悦，不悔恨，不懊恼。
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附：海珠区2020-2021涨幅（来源网络，未亲自核实）