上篇文字烘托氛围，这篇要实际很多。讲讲选筹（挑房子）吧。
这是我能买到的最好的房子么？
问这个问题就是个巨大的坑。完美主义很可能导致什么都买不到。这房子我只看了一次就去谈价了，谈价过程中中介只起了反作用，完全是我们自己谈的。买完两个星期都不大记得里面是什么样子，想要的开放式厨房都实现不了，学位不是增值部分，涨幅也不会有天河公园西侧好，价格也不怎么笋。虽是南北对流，但南向的房间采光反而没有北向的好，另外朝南的是两个卫生间，上下水也不好改。又是中楼层偏低，看不到小蛮腰和其他高楼大厦。学位上不如华景新城，地段不如天河公园，也不如珠城和天河北租金高。
那为什么买这里？
上一篇说到它的一些优点：“110平，隔出第四间房后的餐客厅还是很大，又在琶洲电商区对面，小区绿化率38%，五分钟到地铁又不靠马路，一站到珠城中心，一站到广州塔，二站到东站，一公里上高速后35分钟到机场，30分钟到高铁站，一公里处有商场、建材市场、医院、江边、公园和美食。”
其实，这些都是后发现的，当时挑房子只有一个原则：涨幅要大，要稀缺，有接盘侠。买哪里不需要考虑住进去上班方不方便什么的，可以住投分离，接受这个理念很重要。这样的房子在广州就是中心城区三房两卫带主套，同地段面积越大越好，单价越低约好。在深圳是前海南山两房及以上。
先说没买到的深圳。
去深圳看房是2019年12月，那时房价已经涨了一年，到2020年7月调控政策下来才算告一段落。18年3月能买三房，19年3月山海津两房，19年12月山海津一房改两房，20年2月万豪月半山一房改两房。这个房子未来几年都还会涨，见识了捂盘惜售，也见识了业主群体抬价，也见识了随时返价。那时在考虑深圳还是广州，广州的贷款资格是4成，还能gp，总价可以更高些，面积也会更大一些。而深圳只能5成，不能gp，那么总价就高不了。这种想法说不上是对还是错，投资的角度上，深圳小房子的总价涨幅会不会比广州大房子的涨幅高出更多呢？ 2019年同样470w（含税），深圳前海山海津一房改两房和广州琶洲三房改四房做对比，2020年7月，山海津的涨了100多w，琶洲的还没怎么涨。时机就是这么值钱呢，2019年12月在已经有首付资金的情况下，没有买山海津的一房改两房（那时465万65方），只能2020年4月买琶洲。广州不会向深圳这样，一下暴涨那么多的。资金利用率和速度也不会向深圳那么高。深圳楼市和股市更像。经历过这一波心理经历，也算是经验预演，真的要开始准备深圳户口，静候下一波。为什么会关注深圳，一个是剑飞给的深圳前海盘推荐，一个也是星星佬知识星球里的D大对深圳楼市的解读。D大的理念是冷静投机和恒富理论。他的星球是：冷静投机圈，可以关注下，能关注到深圳楼市的冷暖，并有预见和一定的先知作用，就有人在他的影响下，18年入前海的房子，两年涨了一倍。像我这样不炒股，对资金也不是很敏感的人，要接受他的理论和实操，都需要一段时间。2个月还是太短了，不足以影响到去践行。也没有在深圳长待过，这类的潜移默化也不多，要多去深圳看看。
说回广州。
广州是一线城市，和深圳一样有着不错的人口增量。短期看政策，中期看人口，长期看土地。广州还是值得买的，市区房产属于核心资产，跌时后跌，涨时先涨，保值兼顾增值。是阶梯型上涨和不是波浪式上涨。
广州未来的政策和人流量会在天河金融城、海珠琶洲、黄埔鱼珠港、番禺南村万博、新黄浦知识城的集中建设上，以及这几个地方与珠江新城、越秀海珠老城区的联动。
珠城到金融城之间的天河公园，将成为广州的新中心，有这么一大片绿地，西北边的华景新城，西边的很多改善盘，都会有不错的升值。
金融城的建设伴随着周边的旧改进程，目前骏景花园及附近一些小盘还算相对的价值洼地，但也已经在去年到今年有50w的涨幅，笋盘出的差不多。员村等旧改进程要关注。往东的东圃三溪也不错，网红盘如盈彩美居。
珠城往南，琶洲的商务用地和商业用地很多，住宅则稀缺，琶洲西区是相对于珠城和天河的价值洼地，会随着广州房价水涨船高，而在明后年商务人士逐渐入住后，成为稀缺楼盘，楼盘有会展西岸、畔江花园等，也有高教花园、电力设计院、丽景花苑这类没泳池但环境也不错的盘。琶洲东区的万胜围，有保利天悦760方大平层的豪宅加持，雅郡的良好小区环境，都是改善盘。目前涨幅比会展西岸高，单价也高。价格和地段可与骏景比肩。琶洲东区距离鱼珠港、金融城都近，金融城到琶洲的过江隧道建成后会打通。
黄埔的拆迁力度很大，鱼珠港附近的高楼起来，变化很亏，近一两年内涨幅20%，网红盘有黄埔花园等，黄埔雅苑可gp不少。
南村万博是番禺重点打造的项目，跟后妈广州南站项目不同，目前gp空间也不少，网红盘有万科铂世湾、雅居乐楼群等。
关注地铁大环线和两条快线，东南向的18号线，将南沙、番禺和琶洲、珠城、东站联系起来。21号线则是向东。南沙还需十年，先旺番禺，番禺广场地铁附近有大量平价盘适合上车。
都知道这些地段好，我能买哪个，这里考虑接盘侠，将房子分为上车 刚需 刚改 改善 豪宅，考虑当地地段、小区和未来能进入的人群，对号入座，才不会错配。什么是错配，什么是刚改。这些内容我都是看了星星佬看楼市的文章和星球数年提问，还有自己去踩了一些盘的验证（去年11月和12月都在看骏景花园的房子，这里是金融城建设的洼地，过年后这边的房子已经没有笋盘出来，同样面积也涨了50w。12月错过了一套470w的骏豪轩802房。之后到年前都没有盘，而且那时也在犹豫是不是买深圳。过年期间遇到疫情，这时就知道房价会涨，3-4月能出来的时候，每周末都会拉着拉杆箱回广州看房子。直到买这套之前，都在看骏景。也有看天朗明居的一套，鸿运花园的一套，会展西岸的一套，佳信花园的一套，电力设计院的两套。后来也去看了盈彩、黄埔花园和黄埔雅苑）这里就推荐一下吧。
提到星大，广州是有一些隐形的地主的，踩着楼市的点不断入手，有着十几套房产，并且不断在关注和踩盘当中，是个小圈子，在提供一些咨询、知识付费、管家、中介、按揭手续等业务，也可进去关注。
恒富理论、水库理论、价值理论等，也是房产投资的内容。
主投分离、学位房、贷款策略等，也都是要考虑的内容，这里也不多说。
要做的就是等待，期待花开。
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下面是我自己买房的心路历程流水账，有点私人，不看也罢。谁买房不是和一段家务事儿杂在一起呢。
从19年7月开始看房，看之前是对过去家庭购买过的三套房的不满意和反思，如果这三套买对了，现在已经财富相对自由，工作也可以没那么大压力了，不再需要还房贷，还能住的很舒服，还有个房有投资收益和租金收入。这是身边几个朋友已经做到的。但我们没有，外地人，父母没有投资理念，在公司也没有问到对的人来指导，对市场和资金不敏感。痛定思痛，这一次也许是唯一一次翻身的机会，房子买成什么样（投资意义上的），一生也就基本定调。买对了，还可能尽快财务自由，工作的轻松些。买错了，就会在中年危机里败下阵来。因此做了比较多的信息收集工作和看房工作。
当时同时还在和过往多年的感情进行梳理和割舍，适应新的工作，经常出差的同时，周末还在看房。如果那时研究下深圳楼市，可能也不会分开，一起买一套，今年初赚了钱，两个人在一起会不会开心些，估计也不会吧。那时候就是没有啊。
4月我和他的感情已经降到冰点，需要心理咨询才能知道方向，然而他父母还是不愿搬出到我们已经装修好的佛山房子里，给我和他留出一定空间，我当时对有属于自己的一个房间的意愿太强烈了。这样7月卖房，我对这些资金的去向以及他的理财能力产生了深深的怀疑，对自己的也一样。在和他沟通房子卖了以后再买什么房子时，他坚定的说我们现有的住所已经不需要再改善后，我就知道我想要的生活只能自己来。从那时开始筹划自己一个人的生活，刚开始还是想靠着一个人，就想着去姐姐家附近买房子来住，看了番禺市桥地铁口的三房，也被中介带去看了碧桂园的藏珑府，总价已经去到400多w，那时开始考虑投资收益比。番禺还是没有市中心的三房好。这是关注星星佬看楼市的知乎和知识星球，逐渐获得的认知。11月和12月都在看骏景花园的房子，这里是金融城建设的洼地，过年后这边的房子已经没有笋盘出来，同样面积也涨了50w。12月错过了一套470w的骏豪轩802房。之后到年前都没有盘，而且那时也在犹豫是不是买深圳。过年期间遇到疫情，这时就知道房价会涨，3-4月能出来的时候，每周末都会拉着拉杆箱回广州看房子。直到买这套之前，都在看骏景。也有看天朗明居的一套，鸿运花园的一套，会展西岸的一套，佳信花园的一套，电力设计院的两套。那时候很怕疫情过去就会涨，于是赶在4月4日下定这套，也没怎么砍价。然而4月5日疫情反复了，之后的一两个月内都在怀疑自己是不是买错了，从而过户很不积极，也不怎么想在里面住。中介不给力，连续4月和5月都没有租出去，只好自己想办法放在豆瓣上，6月一个租客一个租客的确定下来，才给自己也隔了房出来，7月都在装墙、窗帘和门，客厅、厨房和洗手间的清洁和优化。7月底才过户，9月开始还贷了。4月到6月都在帮他看房子，7月初帮他定下了黄埔雅苑，三房100平，首付加税才70w。
我的高教花园房，多少还沾有一点平民和diss的气质，谁让我喜欢改造，又没见识过什么高档小区（同地段的高档小区单价贵1w多），这种认知是很难一下提升的，跟不能一下上车深圳是一个原因。买的时候离珠城近、又在广州互联网法院对面，这两个对我来说的地标心理暗示还是太强大了，这才是一眼下定的原因吧。
房子还是要继续看下去的，并且随时关注着走势。所以如果你要看房，也可以约我一起去看呀，当然，仅限周末，平时我都在出差~