广州买房记

上篇文字烘托氛围,这篇要实际很多。讲讲选筹(挑房子)吧。

这是我能买到的最好的房子么?

问这个问题就是个巨大的坑。完美主义很可能导致什么都买不到。这房子我只看了一次就去谈价了,谈价过程中中介只起了反作用,完全是我们自己谈的。买完两个星期都不大记得里面是什么样子,想要的开放式厨房都实现不了,学位不是增值部分,涨幅也不会有天河公园西侧好,价格也不怎么笋。虽是南北对流,但南向的房间采光反而没有北向的好,另外朝南的是两个卫生间,上下水也不好改。又是中楼层偏低,看不到小蛮腰和其他高楼大厦。学位上不如华景新城,地段不如天河公园,也不如珠城和天河北租金高。

那为什么买这里?

上一篇说到它的一些优点:“110平,隔出第四间房后的餐客厅还是很大,又在琶洲电商区对面,小区绿化率38%,五分钟到地铁又不靠马路,一站到珠城中心,一站到广州塔,二站到东站,一公里上高速后35分钟到机场,30分钟到高铁站,一公里处有商场、建材市场、医院、江边、公园和美食。”

其实,这些都是后发现的,当时挑房子只有一个原则:涨幅要大,要稀缺,有接盘侠。买哪里不需要考虑住进去上班方不方便什么的,可以住投分离,接受这个理念很重要。这样的房子在广州就是中心城区三房两卫带主套,同地段面积越大越好,单价越低约好。在深圳是前海南山两房及以上。

先说没买到的深圳

去深圳看房是2019年12月,那时房价已经涨了一年,到2020年7月调控政策下来才算告一段落。18年3月能买三房,19年3月山海津两房,19年12月山海津一房改两房,20年2月万豪月半山一房改两房。这个房子未来几年都还会涨,见识了捂盘惜售,也见识了业主群体抬价,也见识了随时返价。那时在考虑深圳还是广州,广州的贷款资格是4成,还能gp,总价可以更高些,面积也会更大一些。而深圳只能5成,不能gp,那么总价就高不了。这种想法说不上是对还是错,投资的角度上,深圳小房子的总价涨幅会不会比广州大房子的涨幅高出更多呢? 2019年同样470w(含税),深圳前海山海津一房改两房和广州琶洲三房改四房做对比,2020年7月,山海津的涨了100多w,琶洲的还没怎么涨。时机就是这么值钱呢,2019年12月在已经有首付资金的情况下,没有买山海津的一房改两房(那时465万65方),只能2020年4月买琶洲。广州不会向深圳这样,一下暴涨那么多的。资金利用率和速度也不会向深圳那么高。深圳楼市和股市更像。经历过这一波心理经历,也算是经验预演,真的要开始准备深圳户口,静候下一波。为什么会关注深圳,一个是剑飞给的深圳前海盘推荐,一个也是星星佬知识星球里的D大对深圳楼市的解读。D大的理念是冷静投机和恒富理论。他的星球是:冷静投机圈,可以关注下,能关注到深圳楼市的冷暖,并有预见和一定的先知作用,就有人在他的影响下,18年入前海的房子,两年涨了一倍。像我这样不炒股,对资金也不是很敏感的人,要接受他的理论和实操,都需要一段时间。2个月还是太短了,不足以影响到去践行。也没有在深圳长待过,这类的潜移默化也不多,要多去深圳看看。

说回广州

广州是一线城市,和深圳一样有着不错的人口增量。短期看政策,中期看人口,长期看土地。广州还是值得买的,市区房产属于核心资产,跌时后跌,涨时先涨,保值兼顾增值。是阶梯型上涨和不是波浪式上涨。

广州未来的政策和人流量会在天河金融城、海珠琶洲、黄埔鱼珠港、番禺南村万博、新黄浦知识城的集中建设上,以及这几个地方与珠江新城、越秀海珠老城区的联动。

珠城到金融城之间的天河公园,将成为广州的新中心,有这么一大片绿地,西北边的华景新城,西边的很多改善盘,都会有不错的升值。

金融城的建设伴随着周边的旧改进程,目前骏景花园及附近一些小盘还算相对的价值洼地,但也已经在去年到今年有50w的涨幅,笋盘出的差不多。员村等旧改进程要关注。往东的东圃三溪也不错,网红盘如盈彩美居。

珠城往南,琶洲的商务用地和商业用地很多,住宅则稀缺,琶洲西区是相对于珠城和天河的价值洼地,会随着广州房价水涨船高,而在明后年商务人士逐渐入住后,成为稀缺楼盘,楼盘有会展西岸、畔江花园等,也有高教花园、电力设计院、丽景花苑这类没泳池但环境也不错的盘。琶洲东区的万胜围,有保利天悦760方大平层的豪宅加持,雅郡的良好小区环境,都是改善盘。目前涨幅比会展西岸高,单价也高。价格和地段可与骏景比肩。琶洲东区距离鱼珠港、金融城都近,金融城到琶洲的过江隧道建成后会打通。

黄埔的拆迁力度很大,鱼珠港附近的高楼起来,变化很亏,近一两年内涨幅20%,网红盘有黄埔花园等,黄埔雅苑可gp不少。
南村万博是番禺重点打造的项目,跟后妈广州南站项目不同,目前gp空间也不少,网红盘有万科铂世湾、雅居乐楼群等。
关注地铁大环线和两条快线,东南向的18号线,将南沙、番禺和琶洲、珠城、东站联系起来。21号线则是向东。南沙还需十年,先旺番禺,番禺广场地铁附近有大量平价盘适合上车。

都知道这些地段好,我能买哪个,这里考虑接盘侠,将房子分为上车 刚需 刚改 改善 豪宅,考虑当地地段、小区和未来能进入的人群,对号入座,才不会错配。什么是错配,什么是刚改。这些内容我都是看了星星佬看楼市的文章和星球数年提问,还有自己去踩了一些盘的验证(去年11月和12月都在看骏景花园的房子,这里是金融城建设的洼地,过年后这边的房子已经没有笋盘出来,同样面积也涨了50w。12月错过了一套470w的骏豪轩802房。之后到年前都没有盘,而且那时也在犹豫是不是买深圳。过年期间遇到疫情,这时就知道房价会涨,3-4月能出来的时候,每周末都会拉着拉杆箱回广州看房子。直到买这套之前,都在看骏景。也有看天朗明居的一套,鸿运花园的一套,会展西岸的一套,佳信花园的一套,电力设计院的两套。后来也去看了盈彩、黄埔花园和黄埔雅苑)这里就推荐一下吧。

提到星大,广州是有一些隐形的地主的,踩着楼市的点不断入手,有着十几套房产,并且不断在关注和踩盘当中,是个小圈子,在提供一些咨询、知识付费、管家、中介、按揭手续等业务,也可进去关注。

恒富理论、水库理论、价值理论等,也是房产投资的内容。

主投分离、学位房、贷款策略等,也都是要考虑的内容,这里也不多说。

要做的就是等待,期待花开。

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下面是我自己买房的心路历程流水账,有点私人,不看也罢。谁买房不是和一段家务事儿杂在一起呢。

从19年7月开始看房,看之前是对过去家庭购买过的三套房的不满意和反思,如果这三套买对了,现在已经财富相对自由,工作也可以没那么大压力了,不再需要还房贷,还能住的很舒服,还有个房有投资收益和租金收入。这是身边几个朋友已经做到的。但我们没有,外地人,父母没有投资理念,在公司也没有问到对的人来指导,对市场和资金不敏感。痛定思痛,这一次也许是唯一一次翻身的机会,房子买成什么样(投资意义上的),一生也就基本定调。买对了,还可能尽快财务自由,工作的轻松些。买错了,就会在中年危机里败下阵来。因此做了比较多的信息收集工作和看房工作。

当时同时还在和过往11年的感情进行梳理和割舍,适应新的工作,经常出差的同时,周末还在看房。如果那时研究下深圳楼市,可能也不会离婚,一起买一套,今年初赚了钱,两个人在一起会不会开心些,估计也不会吧。那时候就是没有啊。

4月我和他的感情已经降到冰点,需要心理咨询才能知道方向,然而他父母还是不愿搬出到我们已经装修好的佛山房子里,给我和他留出一定空间,我当时对有属于自己的一个房间的意愿太强烈了。这样7月卖房,我对这些资金的去向以及他的理财能力产生了深深的怀疑,对自己的也一样。在和他沟通房子卖了以后再买什么房子时,他坚定的说我们现有的住所已经不需要再改善后,我就知道我想要的生活只能自己来。从那时开始筹划自己一个人的生活,刚开始还是想靠着一个人,就想着去姐姐家附近买房子来住,看了番禺市桥地铁口的三房,也被中介带去看了碧桂园的藏珑府,总价已经去到400多w,那时开始考虑投资收益比。番禺还是没有市中心的三房好。这是关注星星佬看楼市的知乎和知识星球,逐渐获得的认知。我9月启动离婚,他10月底才知道,11月离婚成功(这效率还是蛮高的)。11月和12月都在看骏景花园的房子,这里是金融城建设的洼地,过年后这边的房子已经没有笋盘出来,同样面积也涨了50w。12月错过了一套470w的骏豪轩802房。之后到年前都没有盘,而且那时也在犹豫是不是买深圳。过年期间遇到疫情,这时就知道房价会涨,3-4月能出来的时候,每周末都会拉着拉杆箱回广州看房子。直到买这套之前,都在看骏景。也有看天朗明居的一套,鸿运花园的一套,会展西岸的一套,佳信花园的一套,电力设计院的两套。那时候很怕疫情过去就会涨,于是赶在4月4日下定这套,也没怎么砍价。然而4月5日疫情反复了,之后的一两个月内都在怀疑自己是不是买错了,从而过户很不积极,也不怎么想在里面住。中介不给力,连续4月和5月都没有租出去,只好自己想办法放在豆瓣上,6月一个租客一个租客的确定下来,才给自己也隔了房出来,7月都在装墙、窗帘和门,客厅、厨房和洗手间的清洁和优化。7月底才过户,9月开始还贷了。4月到6月都在帮他看房子,7月初帮他定下了黄埔雅苑,三房100平,首付加税才70w。

我的高教花园房,多少还沾有一点平民和diss的气质,谁让我喜欢改造,又没见识过什么高档小区(同地段的高档小区单价贵1w多),这种认知是很难一下提升的,跟不能一下上车深圳是一个原因。买的时候离珠城近、又在广州互联网法院对面,这两个对我来说的地标心理暗示还是太强大了,这才是一眼下定的原因吧。

房子还是要继续看下去的,并且随时关注着走势。所以如果你要看房,也可以约我一起去看呀,当然,仅限周末,平时我都在出差~